マンション投資で失敗しないための対策

マンション投資をして失敗してしまうケースとして多いのは目標が明確になっていないことです。これから初めて投資をするというときには広く知識を付けた後でマンション探しを始め、賃貸経営を適切に行って資産を形成し、最後にはマンションを売却して手を引くという流れを踏襲しなければならないでしょう。マンションを自分の所有物として相続税対策をするという場合には売却は必要ありませんが、このような全体像を理解して目標を定めていることは成功の可否を分けます。具体的に何を目的にして行い、何を基準にして成功と考えるかを決めておかないと失敗するのがマンション投資です。理想を追い求めればきりがないので、最低限赤字にしない、いくらの資産を形成する、マンションを所有物にするといった形でまず目標を定めることが必要になります。

その目標を達成するためにどうするかを考えるには知識が必要です。マンション探しの時点で少し勉強をすると利回りについて理解することになりますが、この理解が浅かったために失敗したというケースは少なくありません。初期に理解できるのが単純利回りであり、年間の家賃収入が購入価格の何%になるかを試算したものとして高いものほど良い物件だという判断をしてしまいがちです。しかし、実際にはこれには満室であることを仮定していたり、諸経費を考慮していないという問題があったりします。高利回りの良質な物件だという不動産会社の話にのせられてしまい、入居者がまるで入らないような時代遅れのデザイナーズ賃貸マンションを買ってマンション投資を始めてしまうのはよくある失敗です。また、購入してからまもなく老朽化によって外壁塗装や耐震工事などの大掛かりなリフォームを行わなければならないマンションを手に入れてしまい、その資金が確保できずに大赤字になってしまうというパターンもよく見られます。このようなことを想定して実質利回りを考えてマンション投資を行わなければ成功することは困難でしょう。どのような経費がかかるかを想定し、家賃と入居率の関係を試算した上でメリットの大きいマンションを選び出すことが成功の秘訣です。

一方、マンション投資の資金計画についての考慮がなかったために失敗するケースもよくあります。利回りは常に一定のものではないことや、マンションは修繕を必要とすることを想定していないことは少なくありません。購入当時に考えた実質利回りがそのまま維持されることは稀であり、周辺環境や入居者のニーズの変化、物価の変動などによって大きく利回りは変わっていきます。それによって収入が減ることも支出が増えることもあり、大抵は利回りが低下する方向に進んでいくでしょう。それを想定した資金計画を立てていないと途中でローンの返済が難しくなってきてしまって失敗になるということもあります。また、資金計画として修繕費の積立を想定していなかったために大規模修繕工事が必要になった時点で資金的に破綻してしまうことも稀ではありません。これらが重なってしまうと余計に深刻な状況になり、経営が続けられなくなって破産する可能性すらあるのです。

賃貸経営には成功してきて資産は形成できたけれど、マンション投資から手を引くときに失敗する例も少なくありません。最終的にはマンションを売ることでマンション投資を終えると考えている人の場合には、高く売れるうちに売却の決断をすることが必須です。家賃収入が十分にあるうちは経営を続けようと考えて、入居者が減って経営が苦しくなる頃までマンション投資を続けてしまうと買い手が見つからず、安くても売れたら儲けものという程度になってしまいます。買い手の立場から考えて高利回りで魅力のある物件でなければ市場に売りに出しても目を向けてもらえません。まだ利回りが高いと想定されるうちに売却することがマンション投資の成功につながります。一方、高く売れるときに売ろうという意識が強すぎたのが失敗につながるケースもあるので注意が必要です。
ある日突然電話がかかってきて、あなたのマンションが高く売れそうなので任せてくれませんかという話をもちかけられる場合があります。それを好機と考えてお願いするとそのための費用を振り込むように促されるというのが典型的な詐欺です。不動産の仲介は基本的には成功報酬なのでまずは媒介契約を結ぶことから始めなければなりません。その過程を踏まずに突然費用を請求されても、高く売れるなら問題ないと判断してしまうこともあります。不動産売却のタイミングは詐欺が横行しやすいところなので気をつけなければなりません。最後にマンション投資に失敗してしまうのは売却での詐欺が原因になりやすいのです。

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