中古マンション投資のメリットとポイント

日本は、男性・女性ともに世界屈指の平均寿命を誇る長寿社会です。
一方で、70歳や80歳になれば、健康状態や働く場所の有無などの外部要因で、いつまでも働きながら給与を得るのは難しいため、老後の備えが大切です。とはいえ、長引く低金利で貯蓄の金利は当てにならず、貯蓄を取り崩す生活ではせっかくの長生きが楽しめなくなってしまいます。
そこで、毎月安定した家賃収入が見込まれる不動産投資が注目です。
不動産投資は、労働をする必要がない”不労”所得なので、定年退職なく、高齢になっても続けることができます。
中でも、マンション投資は、毎月定額の管理費を修繕積立金を支払って、管理組合が建物のメンテナンスをしてくれるので、戸建に比べて事務負担が少なく、メンテナンスの費用も臨時に高額な負担がないので安心です。
マンション投資というと、多額の設備投資資金が必要になり、お金がなければできないと思いがちですが、不動産を担保にして借入をすれば、毎月の返済も家賃収入から賄えるので、少ない手元資金でも始められます。借入金の返済が終わるまでは、家賃収入を返済に充てておけば自己資金の負担を抑えることができて、返済が終わった後には安定した家賃収入をずっと受け続けることができます。
家賃収入は、1月から12月までの一年間の利益を、不動産所得として確定申告しますが、不動産所得の計算と、実際のお金の動きにはいくつかの違いがあります。
借入金の返済のうち、元金部分は経費にならず、経費になるのは利息だけです。その反面、初期投資などの設備は、購入した時に一度に経費にはせず、法律で定めた耐用年数(=法定耐用年数)で減価償却費を計上します。
そのため、税金の対象になる利益は、実際の入金から支出を引いた手元のお金(キャッシュフロー)に、出費はしても経費にならない借入返済の元金を加え、支出をしていなくても経費にできる減価償却費を差し引いて計算します。
マンション投資の醍醐味は、お金が手元に残っても、利益は出ずに税金がかからないのが理想の状態です。
そのためには、減価償却費が多いほど効果的ですが、中古で取得したマンションは、新築よりも耐用年数が短くなるため、一年あたりの減価償却費をより多く計上できます。そのため、賃貸経営の節税には中古マンションが有効です。
マンションには、長期修繕計画があるので、購入する際には、長期修繕計画と、実際の過去の施工状況を確認しておくと安心です。過去の大規模修繕の実績は、管理組合に必ず保管されているので、売買契約を結ぶ前に売り手に確認することが大切です。